Atualizado em 15 de outubro de 2026. Acrescentamos como o memorial se encaixa no plano de reforma exigido pela NBR 16280 em apartamentos.
O memorial descritivo de reforma de apartamento é o documento técnico que descreve o que será feito na obra, com quais materiais, em quais ambientes e de que forma. Ele serve de base para o orçamento, para a aprovação no condomínio e para a execução. É elaborado pelo profissional responsável pelo projeto, não pela empresa que executa.
O que é o memorial descritivo de reforma
Pense no memorial como o texto que acompanha os desenhos do projeto. A planta mostra onde cada coisa fica. O memorial explica o que cada coisa é: que piso, que revestimento, que ponto elétrico, que tipo de tubulação, em que condição de entrega.
Por isso ele costuma ser mais detalhado que um resumo da obra. Em vez de “trocar o piso da sala”, ele diz qual piso, qual a espessura da argamassa, como será feito o rodapé e como será a transição para o ambiente vizinho. Quanto mais claro o texto, menos espaço para interpretação durante a obra.
Um memorial descritivo de reforma de apartamento bem escrito responde a uma pergunta simples: se duas empresas diferentes lerem este documento, elas vão orçar e executar a mesma coisa? Se a resposta for sim, o memorial cumpre o papel.
Para que serve o memorial descritivo
O documento tem pelo menos três usos práticos no dia a dia de uma reforma em apartamento.
Aprovação no condomínio
A maioria dos condomínios exige que o morador comunique ou submeta a obra antes de começar. Em geral, pedem o projeto, a descrição dos serviços e a identificação do responsável técnico. O memorial ajuda a administração e o síndico a entender o que muda, principalmente quando há intervenção em instalações, alvenaria ou áreas que afetam vizinhos. As exigências variam de um condomínio para outro, então vale ler o regulamento interno e consultar a administração antes de fechar qualquer coisa.
A NBR 16.280, que trata da reforma em edificações, é a referência técnica para esse processo. Ela fala em plano de reforma, responsabilidade técnica e cuidado com a segurança da edificação. Quem decide como aplicar na prática é o responsável técnico da obra, junto com o condomínio.
ART ou RRT
Obras com intervenção técnica exigem responsabilidade registrada. No caso de engenheiros, é a ART (Anotação de Responsabilidade Técnica, prevista na Lei 6.496/1977). No caso de arquitetos, é o RRT (Registro de Responsabilidade Técnica, da Lei 12.378/2010). O memorial é um dos documentos que descrevem o objeto desse registro. Qual deles se aplica ao seu caso depende de quem assina o projeto e a obra. Confirme com o profissional responsável.
Orçamento comparável
Este é o uso que mais pesa no bolso. Se você pede orçamento a três empresas com base em uma conversa, vai receber três propostas que não se comparam: cada uma pressupõe um material, um acabamento e uma quantidade. Com o memorial, todas partem da mesma descrição, e a diferença entre as propostas passa a ser real. Se quiser entender como a proposta é montada, veja o orçamento de reforma de apartamento.
O que deve conter um memorial descritivo
Não existe um modelo único obrigatório que valha para todo caso. O conteúdo muda conforme o tamanho da obra. Mas alguns blocos aparecem em quase todo memorial bem feito:
- Identificação do imóvel, do proprietário e do responsável técnico.
- Objetivo e escopo da reforma, ou seja, o que entra e o que não entra.
- Descrição dos serviços por ambiente ou por disciplina (demolição, alvenaria, elétrica, hidráulica, revestimentos, pintura, esquadrias, marcenaria).
- Especificação dos materiais: tipo, linha, formato, cor, acabamento, ou equivalente aceito.
- Padrão de execução e de acabamento esperado.
- Itens fornecidos pelo proprietário e itens fornecidos pela empresa.
- Cuidados com o condomínio: proteção de áreas comuns, descarte de entulho, regras de horário e de transporte.
- Referência aos desenhos do projeto, com a numeração das pranchas.
Se o memorial não diz qual é o piso, a empresa vai orçar o piso mais barato que atende. Se diz, ela orça o piso certo. O detalhe protege os dois lados.
Estrutura-modelo de um memorial descritivo
A lista abaixo é uma sugestão de organização, não uma norma. Ajuste conforme a obra e conforme o que o responsável técnico recomendar.
- Dados gerais: endereço do imóvel, proprietário, responsável técnico, data e versão do documento.
- Objetivo: uma frase sobre o que a reforma pretende resolver.
- Escopo: lista do que será feito e do que fica de fora.
- Serviços preliminares: proteções, demolições, remoções, descarte.
- Alvenaria e forro: paredes novas, fechamentos, rebaixos de gesso, vãos.
- Instalações elétricas: pontos, quadros, circuitos, iluminação, tomadas, especificação dos componentes.
- Instalações hidráulicas e de gás: pontos, tubulações, registros, louças e metais. Para esse tema, veja também hidráulica residencial.
- Pisos, revestimentos e pintura: material, formato, rejunte, preparo de base, acabamento.
- Esquadrias, vidros e marcenaria: medidas, materiais, ferragens.
- Limpeza e entrega: como a obra é entregue e conferida.
- Anexos: plantas, cortes, detalhamentos e memorial de cores.
Se quiser ver como a Siolam organiza essa informação, leia o memorial descritivo de reforma de apartamento da Siolam.
Quem elabora o memorial descritivo
Quem projeta, descreve. O memorial é feito pelo arquiteto, pelo designer de interiores ou pelo engenheiro que assina o projeto, porque é ele quem define as especificações. Ele conhece a intenção do projeto e responde por ela.
A Siolam Engenharia não elabora projeto nem memorial de especificação. A empresa executa a reforma a partir do projeto e do memorial do responsável, sem trocar a especificação. Antes de orçar, a equipe analisa o material recebido: confere se o escopo está claro, aponta lacunas e dúvidas, e só então apresenta a proposta. Se o projeto estiver incompleto, o ajuste volta para o profissional autor do projeto.
Essa divisão é saudável. Quem desenha não executa e quem executa não redesenha. Cada um responde pelo que fez, e o proprietário sabe a quem recorrer.
Erros comuns ao montar ou usar o memorial
Alguns problemas se repetem em muitas obras de apartamento. Vale conhecer para evitar.
- Descrição genérica demais. Frases como “piso de boa qualidade” ou “acabamento padrão” não definem nada.
- Memorial sem desenhos de apoio. O texto sozinho deixa dúvida sobre medida, posição e altura.
- Divergência entre planta e texto. Quando os dois dizem coisas diferentes, a obra para para decidir.
- Não definir quem compra o quê. Material fornecido pelo cliente e material fornecido pela empresa precisam estar separados.
- Ignorar as regras do condomínio. Horário, acesso de materiais e descarte mudam o planejamento.
- Copiar modelo de internet. Um modelo serve de roteiro, mas não substitui a descrição da sua obra.
- Alterar a obra sem atualizar o documento. Mudanças de especificação durante a execução precisam ser registradas e aprovadas pelo responsável.
Como usar o memorial na prática
Com o memorial pronto, o caminho costuma ser este. Primeiro, o proprietário entrega o projeto e o memorial às empresas que vai consultar. Segundo, cada empresa analisa o material e tira dúvidas. Terceiro, as propostas chegam, e fica fácil compará-las porque partem do mesmo texto. Quarto, a obra começa, e o memorial vira o documento de conferência: a cada etapa, o que foi feito é comparado com o que foi descrito.
Para entender o que compõe o valor final da obra, sem números soltos, leia quanto custa uma reforma de apartamento. Os fatores que mais pesam são escopo, especificação dos materiais, estado das instalações e acesso ao prédio. Todos eles aparecem no memorial.
E para ver como a Siolam conduz a obra depois de aprovado o projeto, acesse a página de reforma de apartamento.
Memorial descritivo e obra em andamento
O memorial não termina quando a obra começa. Durante a execução, ele funciona como lista de conferência. Em cada etapa, o responsável compara o que foi feito com o que está escrito. Se algo diverge, a decisão é registrada: ou a obra volta ao que estava descrito, ou o documento é atualizado com aprovação.
Esse hábito evita discussões na entrega. Quando o proprietário, o projetista e o executor trabalham com o mesmo texto, fica fácil saber o que é correção e o que é mudança de escopo. Mudança de escopo muda o orçamento, e isso deve ser combinado antes de acontecer.
Conclusão
O memorial descritivo de reforma de apartamento organiza a obra antes que ela comece. Ele alinha proprietário, projetista, condomínio e executor em torno do mesmo texto. Não precisa ser longo, precisa ser claro. Se você já tem projeto, peça o memorial ao responsável. Se ainda não tem, comece por aí, antes de pedir orçamentos.
Atualização: memorial e plano de reforma (NBR 16280)
Antes de começar a obra em apartamento, o responsável pela unidade entrega ao síndico o plano de reforma, elaborado por engenheiro ou arquiteto e acompanhado de ART ou RRT. O plano reúne escopo dos serviços, projetos e memoriais, estudo de segurança e previsão de ruído. Ao fim da obra, há o plano de encerramento e a atualização do manual de uso, operação e manutenção da edificação.
- O memorial descritivo é a base do escopo do plano: quanto mais claro, mais fácil a aprovação no condomínio.
- Confira no catálogo da ABNT a edição vigente da NBR 16280 na data do plano e as regras do seu condomínio, que podem ser mais exigentes.
Perguntas frequentes
Depende do condomínio e do tipo de obra. Muitos exigem descrição dos serviços e responsável técnico. Consulte o regulamento interno, a administração e o profissional responsável pela obra.
O projeto mostra a obra em desenhos. O memorial descreve em texto os serviços, os materiais e o padrão de acabamento. Os dois se complementam e devem dizer a mesma coisa.
Não. A Siolam não elabora projeto nem memorial de especificação. Ela executa a reforma a partir do projeto e do memorial feitos pelo arquiteto, designer de interiores ou engenheiro responsável.
Sim, e é um dos melhores usos. Com todas as empresas partindo do mesmo documento, as propostas ficam comparáveis e as diferenças ficam visíveis.
Não. O memorial descreve a obra. A ART (engenharia) ou o RRT (arquitetura) registra a responsabilidade técnica. Confirme com o responsável qual se aplica ao seu caso.
Pode, desde que o responsável pelo projeto aprove e a mudança seja registrada por escrito. Trocar sem registrar gera conflito na entrega e no orçamento.
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