Contrato de reforma de apartamento: o que não pode faltar

A maior parte dos problemas em reforma não começa na obra. Começa num acordo mal feito: um orçamento por WhatsApp, um “isso está incluso” que ninguém escreveu, um prazo que só existia na conversa. O contrato de reforma de apartamento é o documento que transforma a proposta em compromisso, para os dois lados.

Este guia lista as cláusulas que não podem faltar e os sinais de alerta antes de assinar. Ele não substitui a análise de um advogado, mas ajuda você a saber o que perguntar.

Por que o contrato é tão importante na reforma

Reforma é um serviço longo, com muitas decisões no caminho e um resultado que só aparece no fim. Sem contrato, fica difícil responder a perguntas simples:

• Esse item estava no preço?
• A obra está atrasada ou o prazo nunca foi combinado?
• Quem paga a multa do condomínio se a equipe trabalhar fora do horário?
• O que acontece se aparecer um vazamento depois da entrega?

As cláusulas essenciais

1. Identificação das partes e do imóvel

Nome completo, CPF ou CNPJ, endereço, e o endereço completo da obra, com número do apartamento e bloco. Para a empresa, inclua o representante legal e o responsável técnico com número de registro no CREA ou CAU.

2. Escopo detalhado

É a cláusula mais importante. Ela deve descrever cada serviço e fazer referência aos documentos que detalham a obra:

• projeto de arquitetura ou interiores, com número da revisão;
• memorial descritivo de reforma, com materiais e acabamentos;
• planilha de orçamento, com itens e quantidades.

Esses documentos devem ser anexos assinados do contrato. Se o projeto mudar, a revisão nova também precisa ser anexada.

3. Fornecimento de materiais

Deixe claro quem compra o quê:

• material básico (cimento, areia, argamassa, tubos, fios): normalmente da empresa;
• acabamentos (pisos, revestimentos, louças, metais, luminárias): podem ser do cliente ou da empresa;
• marcenaria, bancadas e esquadrias: muitas vezes contratados à parte.

Inclua também quem responde por perda e quebra de material e quem recebe as entregas no prédio.

4. Prazo e cronograma

Data de início, prazo total e cronograma por etapa anexo. Defina também o que não conta no prazo, como atraso do cliente em aprovar decisões ou em entregar materiais que são dele, e paralisações determinadas pelo condomínio por motivos alheios à obra.

5. Preço e forma de pagamento

Prefira pagamento por etapa concluída em vez de percentuais por data. Um modelo comum:

Parcela	Vinculada a
Sinal	Assinatura e mobilização
2ª parcela	Demolição e infraestrutura concluídas
3ª parcela	Impermeabilização e revestimentos concluídos
4ª parcela	Pintura, louças e metais concluídos
Parcela final	Vistoria e entrega com pendências resolvidas

Desconfie de pedidos de pagamento muito alto antes de a obra começar.

6. Responsabilidade técnica e documentação

O contrato deve obrigar a empresa a:

• emitir a ART para reforma de apartamento antes do início;
• preparar ou apoiar o plano de reforma exigido pela NBR 16280;
• seguir as normas técnicas aplicáveis.

7. Regras do condomínio

A empresa se compromete a seguir o regimento interno: horários, proteção de áreas comuns, descarte de entulho e cadastro da equipe. Inclua quem paga multas causadas pela equipe e danos às áreas comuns ou a vizinhos.

8. Equipe, segurança e responsabilidade trabalhista

A empresa responde por seus funcionários e terceiros, incluindo encargos trabalhistas e segurança na obra. Pergunte se há seguro para a equipe.

9. Alterações de escopo (aditivos)

Toda mudança durante a obra deve virar um aditivo por escrito, com descrição, valor e impacto no prazo, aprovado antes da execução. Sem isso, a conta final vira surpresa.

10. Atraso e multa

Defina uma multa por dia ou por semana de atraso não justificado da empresa, e também as consequências de atraso no pagamento pelo cliente. O equilíbrio entre os dois lados é sinal de contrato bem feito.

11. Garantia

Especifique o prazo de garantia dos serviços e o que ela cobre. Pelo Código Civil, quem executa obra responde pela solidez e segurança dela, e o Código de Defesa do Consumidor também garante prazos para reclamar de vícios. O contrato pode e deve detalhar como funciona o atendimento pós-obra.

12. Rescisão

Em que condições cada parte pode encerrar o contrato, como se faz a medição do que foi executado e como ficam os valores pagos.

13. Vistoria e entrega

Como será a vistoria final, quem participa, prazo para resolver pendências e o termo de entrega.

Sinais de alerta antes de assinar

• Orçamento com “reforma completa” sem lista de serviços.
• Ausência de engenheiro ou arquiteto responsável.
• Empresa sem CNPJ ou com CNPJ de outra atividade.
• Pedido de pagamento integral adiantado.
• Prazo “a combinar”.
• Resistência em colocar a garantia por escrito.

Veja outros pontos em empreiteira para reforma residencial com engenheiro e compare propostas com o guia de orçamento de reforma de apartamento.

Onde o contrato entra no planejamento

O contrato vem depois do projeto, da leitura do regimento e da comparação de orçamentos, e antes da compra dos acabamentos e do início da obra. Veja a sequência completa em reforma de apartamento: por onde começar.

Como a Siolam formaliza a reforma

Na Siolam, a proposta já traz escopo baseado no seu projeto, cronograma e forma de pagamento. O contrato inclui o responsável técnico com ART e a garantia de entrega, e mudanças pedidas durante a obra são registradas antes de serem executadas. Saiba mais sobre como trabalhamos na página de reforma de apartamento em São Paulo.

Perguntas frequentes