Reforma de apartamento antigo: o que trocar antes do acabamento

Apartamentos antigos têm qualidades que os novos raramente oferecem: metragem generosa, pé-direito alto, boa localização e, muitas vezes, preço por m² mais baixo. Bairros como Higienópolis, Vila Mariana, Pinheiros, Bela Vista e Santa Cecília estão cheios deles. O ponto de atenção é o que não aparece: instalações com 30, 40 ou 50 anos.

Numa reforma de apartamento antigo, a regra é inverter a lógica de quem só pensa no acabamento: primeiro se resolve o que está escondido, depois o que fica bonito.

Por que o apartamento antigo exige outra abordagem

• A elétrica foi dimensionada para outra época. Não havia ar-condicionado em cada quarto, forno elétrico, cooktop de indução, secadora e carregador de carro.
• A hidráulica pode ser de ferro galvanizado. Esse tipo de tubo corrói por dentro, reduz a pressão e vaza.
• A impermeabilização tem prazo de vida. Depois de décadas, banheiros e cozinhas podem estar infiltrando no vizinho de baixo sem que você saiba.
• Nem sempre há projeto disponível. Em muitos prédios antigos, a administração não tem as plantas originais, e isso dificulta saber o que é estrutural.

Checklist de avaliação antes de reformar

Antes de fechar o escopo, peça uma visita técnica para avaliar:

Elétrica

• O quadro tem disjuntores ou ainda tem fusíveis?
• Há DR (dispositivo diferencial residual) e DPS (proteção contra surtos)?
• Qual a bitola e o estado da fiação? Fios com isolamento ressecado ou de pano são sinal de troca imediata.
• Existe aterramento nas tomadas?
• A entrada de energia do apartamento comporta a carga que você quer instalar? Às vezes é preciso consultar o condomínio sobre a prumada do prédio.

Hidráulica

• Os tubos são de ferro galvanizado, cobre ou PVC?
• Abra todas as torneiras e o chuveiro ao mesmo tempo: a pressão cai muito?
• Há manchas de umidade em paredes, rodapés ou no teto do vizinho de baixo?
• Os registros fecham bem?

Conheça os sistemas em detalhe no guia de hidráulica residencial.

Impermeabilização e revestimentos

• Há pisos ocos (som de vazio ao bater)?
• Rejuntes escuros, soltos ou com mofo?
• Infiltração no box ou ao redor do ralo?

Paredes, esquadrias e estrutura

• Há trincas? Em que direção?
• As janelas fecham e vedam?
• Quais paredes você quer remover? Sem projeto estrutural, isso exige laudo de engenheiro antes de qualquer demolição.

O que trocar numa reforma de apartamento antigo

Instalação elétrica

Na maioria dos casos, a recomendação é troca completa: novo quadro com disjuntores, DR e DPS, circuitos separados para chuveiro, ar-condicionado, cozinha e áreas molhadas, fiação nova dimensionada para a carga atual e aterramento. A troca parcial costuma sair mais cara no longo prazo, porque você paga duas vezes pelo rasgo e pelo acabamento.

Instalação hidráulica

Substituir tubulações de ferro galvanizado por PPR ou PEX nos ramais do apartamento. A prumada do prédio, o tubo vertical que atende várias unidades, é responsabilidade do condomínio e não deve ser alterada sem autorização.

Impermeabilização

Ao quebrar o piso de banheiros, cozinha e área de serviço, refaça a impermeabilização e faça o teste de estanqueidade antes de assentar o novo revestimento. É o melhor momento para isso, e a forma mais barata de evitar um conflito futuro com o vizinho.

Esquadrias

Janelas de ferro ou madeira com folga podem ser restauradas ou trocadas. Se a troca mudar cor, material ou desenho da fachada, ela precisa de aprovação do condomínio.

Gás

Se a cozinha tiver gás, a rede interna deve ser verificada por profissional habilitado, principalmente se você vai mudar a posição do fogão ou do aquecedor.

Imprevistos mais comuns

Em apartamento antigo, a demolição revela coisas que nenhuma visita mostra. As mais frequentes:

• tubulação embutida em lugar diferente do esperado;
• contrapiso solto ou muito alto, exigindo regularização maior;
• reboco que se desprende ao retirar azulejo antigo;
• fiação emendada dentro das paredes;
• paredes fora de esquadro, o que afeta marcenaria e revestimentos de grande formato.

Por isso, a reserva para imprevistos em reforma de apartamento antigo deve ficar mais perto de 20% do orçamento do que de 10%. Veja como o custo se forma em quanto custa uma reforma de apartamento.

Documentação: mais importante ainda no prédio antigo

Como a reforma de apartamento antigo quase sempre mexe em elétrica, hidráulica e impermeabilização, ela entra em cheio nas exigências da NBR 16280: plano de reforma, responsável técnico e ART para reforma de apartamento. Se houver remoção de paredes num prédio sem projeto estrutural disponível, o laudo de engenheiro deixa de ser opcional.

Apartamento antigo e pequeno

Muitos apartamentos antigos de São Paulo são compactos, com cozinha fechada e corredores longos. Integrar ambientes e planejar marcenaria costuma transformar esses imóveis. Veja ideias em reforma de apartamento pequeno.

Ordem recomendada da obra

1. Visita técnica e levantamento do que existe.
2. Projeto e definição do escopo, já com troca de instalações.
3. Documentação para o condomínio.
4. Demolição e retirada de revestimentos.
5. Elétrica e hidráulica novas, testadas antes de fechar.
6. Impermeabilização com teste de estanqueidade.
7. Contrapiso, regularização, gesso.
8. Revestimentos, pintura, marcenaria e acabamentos.

Como a Siolam executa reformas de apartamentos antigos

A Siolam já reformou apartamentos de várias épocas em São Paulo. Em imóveis antigos, a visita técnica foca no que está escondido, e a proposta já separa o que é infraestrutura do que é acabamento, para você saber onde está o dinheiro. O engenheiro responsável acompanha as instalações antes de cada fechamento de parede e piso, com fotos de cada etapa. Conheça o processo na página de reforma de apartamento em São Paulo.

Perguntas frequentes